Många klarar inte höjda boräntor

En ny undersökning visar att många hushåll har en ekonomi som är mycket sårbar för högre bolåneräntor. Ungefär vart femte hushåll skulle ha svårt att klara räntenivåer på 4%, vilket faktiskt är en normalränta för bolån historiskt sett. Framför allt är det i storstäderna som problematiken är som störst.

Det är Sifo som på uppdrag av mäklarbyrån Bjurfors har genomfört en undersökning om stresståligheten i bolånetagarnas ekonomi. Undersökningen visar på en stor sårbarhet och en situation som kan ge problem i samhället som helhet när räntorna börjar stiga.

En oroande trend

Det är framför allt tre siffror som sticker ut i Sifos undersökning. Det handlar om nedan:

• 33% klarar inte en boränta på 6%
• 18% klarar inte en ränta på mer än 4%
• Nästan en tredjedel vet inte hur hög ränta hushållet klarar av

Siffrorna pekar på en situation som torde oroa inte bara de enskilda bolånetagarna utan också politikerna, Riksbanken och övriga makthavare på området. Särskilt oroande är att storstadsbor verkar ha mindre marginaler nu jämfört med tidigare år.

Sifo-undersökningen visar att det är hela 33%, det vill säga en tredjedel av bolånetagarna, som inte klarar en bolåneränta på 6%. Motsvarande siffra i en motsvarande undersökning 2017 var 24%.

Vad är normalränta?

Dagens bolåneräntor för rörliga bolån på tre månader ligger i snitt på 1,30% (snitträntor). Historiskt sett är det naturligtvis en mycket låg siffra, och anledningen är att reporäntan är så låg som -0,50%.

Det är svårt att tala om ett historiskt snitt för bolåneräntor. En anledning är 80-talets enormt höga räntenivåer. När man talar om ”normalräntor” i dagsläget är det omkring 4% som gäller. Denna normalränta är alltså, enligt siffrorna från Sifo, problematiskt hög.

Generellt över tid brukar bolåneräntorna ligga strax över 2 procentenheter över reporäntan. Om reporäntan skulle vara 2,00%, skulle de rörliga bolåneräntorna alltså vara strax över 4,00%.

Ser vi på Riksbankens prognos för räntebanan de kommande åren finns stora osäkerheter. Enligt de flesta bedömare torde dock räntan sakta höjas för att nå en nivå på 1,00 – 1,25 under 2021. Det skulle innebära att de rörliga bolåneräntorna når över 3,00% inom mellan två och tre år. Det finns alltså fortfarande marginal och dessutom är osäkerheten naturligtvis stor. En vikande konjunktur skulle kunna innebära att Riksbanken tvingas vara återhållsam med räntehöjningar.

Högre bolåneräntor – exempel

Att det är storstadsbor som är mest känsliga för räntehöjningar beror på den i kronor och ören höga belåningen. Snittbelåningen i exempelvis Stockholm uppgår till många miljoner och varje extra procentenhet i ränta innebär därmed höga kostnader. Dessutom är det många i storstadsområdena som också träffas av amorteringskraven.

Den som äger en villa med en belåning på 5 miljoner med en bolåneränta på 1,30% betalar idag 65 000 kr per år i ränta. Om villaägaren dessutom amorterar (1, 2 eller 3% enligt amorteringskravet) tillkommer 50 000, 100 000 eller 150 000 kr).

Om den rörliga räntan ökar till 3% inom ett par år blir årskostnaden för räntan i stället 150 000 kr. En ”normalränta” ger en kostnad på 200 000 kr per år medan den nivå som en bolånetagare ska klara enligt bankernas stresstester (över 7% i snitt) ger en räntekostnad på 300 000 kr.

Stresstest av privatekonomin

Banker och bolåneinstitut räknar på betydligt högre räntenivåer än 3-4% när de undersöker om en låneansökan ska gå igenom eller inte. Den kalkylränta man anger är i stället i snitt omkring 7%. Som vi har noterat i exemplen ovan innebär en sådan ränta en betydligt högre boendekostnad jämfört med dagens läge.

Bankerna tittar också, i enlighet med principerna om skuldkvotstak, på lånet i förhållande till bruttoinkomsten. För skuldkvoten gäller generellt ett snitt på ungefär fem gånger inkomsten.

Tabell: Kalkylränta och skuldkvot hos ledande bolåneföretag

Hur ska du göra med ditt boende?

Hur ser det ut för dig? Har du tillräckliga marginaler för att kunna klara betydligt högre räntenivåer för bolånen? Om du är osäker kan du med fördel göra ett eget ”stresstest” på din ekonomi. Det du ska räkna på är hur olika räntenivåer slår mot din privatekonomi.

Börja med att räkna ut vad räntekostnader och eventuella amorteringar kostar dig per månad idag. Räkna sedan ut vad räntor på exempelvis 3%, 4% och 6% får för effekt på hushållets ekonomi. Upptäcker du att du kommer att få svårigheter att klara högre räntor finns skäl att vidta åtgärder.

Ett alternativ är alltid att binda bolåneräntorna på längre tid. På så sätt vet du precis vad du kommer att få betala per månad eller kvartal under lånets bindningstid.

Ett annat alternativ, som du med fördel kan använda dig av oavsett om du binder eller inte, är att börja ta höjd för högre räntor redan nu. Idén är att du tar mellanskillnaden mellan nuvarande och en tänkt framtida räntekostnad och antingen sparar den eller amorterar extra.

Ett ytterligare alternativ är att kika på andra boenden. Bostadsmarknaden är ännu relativt stark och du har kanske en orealiserad vinst i din villa eller bostadsrätt. Ett sätt att säkra en lägre boendekostnad i framtiden är att köpa mindre och/eller billigare.