Bolån – Låna för att förverkliga en husdröm
Hos oss kan du lära dig allt du behöver veta om bolån för att ta ett välgrundat beslut. Du kan även hitta och jämföra marknadens största och bästa banker och kreditinstitut för bolån här.
Att köpa hus innebär för de flesta människor att man måste låna en stor summa pengar i form av ett bolån. Den totala räntekostnaden som man betalar för ett bolån blir ofta hög. Det är därför viktigt när man ska låna pengar att man jämför långivare och olika banker.
När man köper en ny bostad behöver med sina egna pengar lägga en kontantinsats och sedan får man vanligen ta ett bolån för den resterande delen av köpeskillingen. Att köpa bostad är en av de viktigaste ekonomiska besluten som vi har i våra liv. Mot bakgrund av detta är det därför av yttersta vikt att hitta det bästa bolånet för att kunna göra en så bra affär som möjligt.
Hur mycket får jag låna?
Det finns begränsningar på hur mycket man kan låna till ett bostadsköp. Det finns flera lagstiftningar som begränsar hur mycket man får låna. Långivarna har såklart även egna regler som bestämmer hur mycket varje kund få låna, och med vilken ränta.
Kontantinsats
Det finns lagstiftning som säger att bankerna inte får låna ut mer än 85% av bostadens värde. Behöver man låna mer pengar än så kan man inte göra det inom ramen för ett bolån. Alternativet är då att ta ett privatlån eller använda sina sparpengar. De resterande 15% av bostadens värde brukar kallas för kontantinsats och är således något du måste finansiera på annat sätt än med bolån.
Låt oss säga att du vill köpa en bostad för 2 miljoner kronor. Det innebär att du endast kan låna upp till 85% av bostadens värde. I vårt exempel blir det 1 700 000. Enligt lagstiftningen måste du då i det här fallet lägga en minsta kontantinsats på 300 000 kr, vilket inte är en liten summa. Detta gör som sagt att många väljer att ta ett privatlån för att på så sätt finansiera kontantinsatsen.
Skuldkvotstak
För att dra ner på svenskarnas skuldsättningsgrad vill finansinspektionen införa ett skuldkvotstak som begränsar storleken på lån. Inga definitiva beslut har tagits men flera stora banker har implementerat en version av FI:s rekommendation.
Skuldkvot är helt enkelt ett verktyg för att se hur skuldsatt ett hushåll är. Skuldkvoten räknas ut genom att dela ett hushålls totala lån med den totala årsinkomsten och sedan gångra kvoten med 100 för att få ut det i procent. Ett hushåll med 1 000 000 kr i lån och en årsinkomst på 300 000 kr har en skuldkvot enligt följande:
(1 000 000 / 300 000) * 100 = 333%
Hushållet har alltså en skuldkvot på 333%, d.v.s. de har 3 gånger så mycket lån som sin årsinkomst. Skuldkvotstaket innebär att bankerna inte låter låntagare ta lån som får hushållets skuldkvotstak att överstiga ”taket”. Just nu ligger de olika bankernas skuldkvotstak mellan ca 400% till 600%.
Bostaden är en säkerhet
Bostadsmarknaden är jämt och ständigt ett hett ämne i nyheterna. Priser som går upp och ner glädjer många men oroar andra. En stor anledning till att detta är så intressant för många är för att en stor del av den svenska befolkningen har bolån, och allt som oftast rätt omfattande sådana.
På grund av dess storlek är bolån något som följer folks liv under en väldigt lång tid. Många betalar inte av sina bolån förrän väldigt sent i livet.
Jämfört med privatlån, och kanske främst snabblån, är bolån väldigt annorlunda. Bolån omfattar stora summor pengar, har lång löptid och löper med låg ränta. På grund av dess storlek är detta lån inget som banker och kreditinstitut ger ut lättvindigt. Det finns därför många krav och kriterier krävs för att man ska kunna ta ett lån. Eller till och med att få ett lån med bra villkor.
När man tecknar ett bolån får banken eller kreditinstitutet en säkerhet i det objekt som förvärvas, det vill säga själva villan eller bostadsrätten. Om man inte kan betala räntor och amorteringar har banken rätt att ta över och sälja huset på exekutiv auktion för att på så sätt få tillbaka sina utlånade pengar. Det är därför man brukar säga att banken äger bostaden tills dess att man har gjort den sista amorteringen.
Samtidigt innebär säkerheten, eller panten med ett annat ord, att långivarna vågar låna ut större summor och att räntorna för ett bolån blir betydligt lägre än de som gäller för exempelvis ett privatlån/blancolån.
Hitta det bästa bolånet
Det finns flera steg som varje potentiell bostadsköpare bör gå igenom innan han eller hon bestämmer sig för att ta ett bolån.
Topplån och bottenlån
Normalt sett består ett bolån av två delar, dels ett bottenlån och dels ett topplån. Banker delar upp ditt bolån eftersom de har din bostad som säkerhet. Om det visar sig att du inte kan betala av ditt lån kommer banken som sagt sälja av bostaden. Men det är inte säkert att banken kommer att få tillbaka alla sina pengar i försäljningen av lånet. Den del av lånet de är säkra att de kan få tillbaka kallas bottenlån. Den summa de är osäkra på att få tillbaka kallas topplån och har en högre ränta. Dessutom brukar ett topplån ges mot rörlig ränta och har ofta högre krav på amortering.
Man är inte tvingad till att dela upp sitt lån i topp- och bottenlån. Kan man betala en större del av lånet, dryga 25% av köpeskillingen, med egna pengar behövs inget topplån. Bottenlånet gäller nämligen mellan 70% och 80% av marknadsvärdet beroende på bank. Bottenlånet, som i sin tur kan delas upp i flera mindre lån för att man ska kunna binda lånen till olika räntesatser, löper alltid till en lägre ränta än topplånet.
Beräkna storleken på bolånet
Innan det ens bör komma på tal att teckna ett bolån måste du besluta dig för hur stort lånet ska vara. Du måste även veta om du kommer att ha råd med att betala handpenningen och de kommande räntorna och amorteringarna.
Kom ihåg att du endast kan låna upp till 85% av bostadspriset med bolån och måste ta resten som privatlån eller spara ihop pengarna själv. En bostad på en miljon kräver att du sparar ihop åtminstone 150 000 kr innan köpet. Då räknar man inte med extrakostnader som flyttkostnader, möbler och renoveringar.
Låna till kontantinsatsen
För att finansiera kontantinsatsen så kan du ansöka om ett privatlån. Privatlånet kräver ingen säkerhet så där behöver du inte motivera vad du ska ha pengarna till. Man kan låna upp till 400.000 kr med ett privatlån, vilket innebär att man kan låna till en kontantinsats för ett hus som kostar drygt 2 miljoner kronor.
Notera dock att inte alla banker tillåter att du tecknar såväl blancolån som bolån för att på så sätt finansiera bostadsköpet. Det finns dock möjligheter att kringgå detta genom att teckna bolånet hos en bank för att sedan teckna blancolånet hos en annan.
Det är dock viktigt att försöka amortera maximalt på privatlånet, både för att det är dyrare rent räntemässigt och för att det är mindre än bolånet. Det går alltså fortare att göra sig av med en månadskostnad om man börjar att amortera av privatlånet.
Jämför olika långivare
Många väljer att ta sitt bolån hos samma bank man redan använder som sin primärbank. Det må finnas en hel del förmåner med att göra detta, men det skadar aldrig att jämföra de olika aktörerna för att hitta ett bättre avtal. Här på lånapengar.com kan du såklart se och jämföra långivarna och deras räntor. Klicka på ”Ansök” eller företagets logga för att direkt komma till långivarens hemsida.
Avgör din kreditvärdighet
Din kreditvärdighet är, i stora drag, detsamma som din förmåga att betala dina skulder. Värdigheten baseras på många faktorer som bland annat ekonomi, livssituation, boende och tidigare betalningsanmärkningar. Att få lån med betalningsanmärkningar när det gäller bolån är ofta svårt.
Har du en hög kreditvärdighet kommer du att kunna förhandla till dig en lägre ränta då långivarna anser att du kommer att kunna betala tillbaka dina lån. När du ansöker om ett lån kommer långivarna göra en kreditupplysning på dig för att banken ska få en bild av din återbetalningsmöjlighet. Många banker använder sig utav Upplysningscentralen, vilket gör det svårt att låna pengar utan UC för en bostad.
Det kan därför vara en bra idé att göra detta själv i förväg så att du kan förbättra din kreditvärdighet i god tid.
Ansök om lånelöfte
Ett lånelöfte är ett löfte från banken om hur mycket du får låna. Det är även en indikation på vad du har råd att köpa. Du behöver inte säga till banken vilken bostad du har tänkt att köpa, men det kan vara bra att kolla upp hur mycket bostaden kan komma att kosta. Banken kan ha vissa krav när det kommer till lånelöften. De kan till exempel kräva bevis på att du har möjlighet att finansiera de 15% som krävs till handpenningen. Ett lånelöfte gäller i 6 månader, men du kan även ansöka om att förlänga det.
Amorteringskrav
En direkt konsekvens av diskussionen som är kring skuldkvotstaket är amorteringskravet som infördes 1 mars 2018. Den syftar på att belåningsgraden som överlag är väldigt hög i Sverige, vilket vi nämnde här ovan. I stora drag så innebär det nya amoringskravet att hushåll som har lånat mer än 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst behöver amortera 1% av bolånet varje år. 1% låter inte som en större summa men faktum är att det påverkar mer än man tror.
Utöver detta nya amorteringskrav så gäller fortfarande de tidigare amorteringskraven. De tidigare amorteringskraven stadgar att bostäder som är belånade med minst 50% ska amorteras med en 1% årligen. Vidare gäller att bostäder med en belåningsgrad på minst 70% ska amorteras med 2%. När man lägger ihop det nya amorteringskravet med de gamla reglerna, som alltså fortsatt kommer gälla, så kan många hushåll tvingas amortera 3% årligen på sitt bolån.
Ränta
För många är räntan en av den viktigaste aspekterna när det kommer till bolån. Experter och lekmän dividerar och spekulerar jämt och ständigt över räntan. Kommer den gå upp? Kommer den gå ner? Men det är inte konstigt att det pågår en diskussion kring detta i och med att en liten förändring i räntan kan leda till en markant ökning av kostnaderna.
För de som är högt belånade kan en ökning från 2% till 6% innebära många tusenlappar extra per månad, vilket är något som många hushåll kan ha svårt att klara av. Alla söker efter den lägsta räntan, och det är därför viktigt att jämföra bolåneräntor för att hitta den rätta – vilket inte alltid är så lätt! Det finns många sätt du kan påverka din ränta, som du kan läsa om här nedan.
Fast eller rörlig ränta?
Ännu en fråga som besvärar befolkningen i vårt avlånga land är frågan om man ska ha fast eller rörlig ränta på sitt bolån. Vad innebär de två olika räntorna, vad skiljer dem åt och vilket upplägg är egentligen bäst?
Fast ränta
Fast ränta innebär att din ränta binds till en viss procent, som du förhandlar fram med banken, under en viss tid. Vanligtvis är denna period mellan 1-5 år och när denna så kallade ”bindningstid” har löpt ut kan du välja att omförhandla lånet.
Tror du att räntan kommer att stiga kan det vara fördelaktigt att binda räntan så att du inte behöver betala extra. Fast ränta är alltså ett stadigt sätt att betala sin ränta och medför inga större risker.
Rörlig ränta
En rörlig ränta innebär att räntan förändras med tiden efter hur marknadsräntan förändras. Det betyder att hur mycket du betalar i ränta kan variera under den period du betalar av det. Är marknadsräntan låg betalar du lite, är marknadsräntan hög betalar du mer. Att ha rörlig ränta är mer riskfyllt än att ha fast ränta. Men det kan samtidigt vara mycket billigare.
Vad är bäst?
Historiskt sett kan sägas att man i regel har tjänat på att ha en rörlig ränta. Skillnaden från fast ränta är dock inte särskilt stor, och det finns inget som säger att historiska siffror är en säker fingervisning för hur framtiden kommer bli. Med en fast ränta är man helt säker på vad ens månadskostnad kommer bli under bolånets löptid. Den säkerheten saknar man helt med rörliga räntor, som i sin tur kan leda till väldigt höga eller väldigt låga kostnader. Mot bakgrund av detta är det nog många som är benägna att betala lite extra för att vara helt säker på att man inte riskerar att plötsligt behöva betala en skyhög ränta.
Räntetak
Ett tredje alternativ som du kan välja gällande din ränta är att ha räntetak. Räntetak är en sorts blandning mellan fast och rörlig ränta. Likt den rörliga räntan följer den marknadsräntan, men likt den fasta räntan kan den inte gå över en viss gräns. Vad det innebär är att din ränta har ett maxgräns som den kan nå. Låt oss säga att du har ett bolån med ett räntetak på 4%.
Om marknadsräntan är på 2% följer din ränta med. Men stiger den upp till 6% går din ränta endast upp till 4%. Detta alternativ är perfekt för den som vill ha lite av det bästa från båda världarna. Det negativa är med räntetak är dock att kunden måste betala en premie för denna ”försäkring”.
Bra att veta om bolån
Det finns väldigt mycket information om bolån. Vi har försökt samla de allra viktigaste här på sidan. Nedan finner du ett par delar som normalt sett kanske flyger under radarn, men som är högst väsentliga att känna till!
Samboavtal
- Ett samboavtal är ett skydd för dig och din sambo vid separation eller dödsfall. Separation utan något avtal mellan parterna innebär att bostad och bohag som har köpts för gemensamt användande under samboförhållandet, delas mellan båda parterna. Ett samboavtal är bra om en av parterna har lagt en mycket större summa pengar i bostaden än den andre parten eller om man har upprättat ett skuldebrev mellan varandra. Samboavtal är även bra att ha i fall av dödsfall, särskilt om man har barn. Då sambos inte ärver av varandra som gifta par gör. Vid dödsfall kan den andre partnern ha möjlighet att bo kvar i lägenheten.
Inkomstförsäkring
- Även om skatter och skulder kommer stadigt är det inte alltid säkert att inkomster gör det. Det kan få katastrofala konsekvenser om du av någon anledning blir av med din inkomst och därför inte kan betala dina lån. Har du inte råd att betala av dina skulder kan du lätt få betalningsanmärkningar, vilket drar ner din kreditvärdighet rejält. Det kan därför vara värt att skaffa en inkomstförsäkring hos ditt fackförbund. Denna försäkring låter dig behålla en del av din inkomst om det är så att du blir av med ditt jobb.